総合点の下に、情報充足度という数字が出ています。点数とは別の物差しで、その点数がどれだけ確かかを表しています。100点満点で80点と出ていても、情報充足度が45％なら、それは「80点の物件」ではなく「半分しか見ていない状態での80点」です。
採点するとき、分からない項目にどう向き合うかは三つに分かれます。推測で 埋めるか、減点するか、分からないままにするか。
推測で埋めるのは論外です。その数字がどこから来たのか誰にも説明できなく なります。では減点はどうか。一見まともに見えますが、これは調べていない人を、 悪い物件を買おうとしている人として採点するということです。建物の中を見て いない段階の物件と、見たうえで問題があった物件が、同じ低い点になる。 使う側から見れば、区別がつかないぶんだけ質が悪い。
だから三つめを選びました。点には入れず、確からしさのほうを下げる。 代わりに、何が未確認なのかを結果の画面に書き出します。
情報充足度はカテゴリごとに0から1の値を持っていて、全体の数字はそれを カテゴリの配点で重み付けした平均です。
情報充足度 ＝ Σ（カテゴリの充足度 × 配点）÷ Σ 配点
配点は診断の種類で違います。中古戸建は物件25・立地20・価格20・リスク15・ 資金10・資産性10。土地は建てられる家25・リスク25・接道15・立地15・資産性10・ 資金10。マンションは価格30・資産性20・管理15・リスク13・立地12・資金10です。
単純平均にしていないのは、配点の大きいカテゴリが分かっていないことと、 小さいカテゴリが分かっていないことを、同じ重さで扱いたくないからです。 戸建で物件（25点）が丸ごと未確認なら、資金（10点）が未入力のときより 情報充足度は大きく落ちます。
中古戸建の場合で並べます。数字は0から1です。
| カテゴリ | 状態 | 充足度 |
|---|---|---|
| 物件 | 築年も構造も不明 | 0.3 |
| 築年が分かる | 0.6 | |
| 築年と構造が分かる | 0.7 | |
| 価格 | 類似の成約が足りず評価できない | 0.2 |
| 成約データの確からしさ 低 | 0.4 | |
| 同 中 | 0.7 | |
| 同 高 | 1.0 | |
| 立地 | 駅距離が不明 | 0.3 |
| 駅距離が分かる | 0.6 | |
| 周辺施設が全種類そろう | 0.95 | |
| リスク | ハザードを取得できていない | 0.3 |
| 一部の層が取得できない | 0.5 | |
| ハザードを取得できた | 0.85 | |
| 資金 | 年収・頭金が未入力 | 0.0 |
| 入力あり | 0.9 | |
| 資産性 | 人口動向が取れない | 0.4 |
| 市区町村の人口動向が取れる | 0.6 | |
| 250mメッシュの将来推計人口が取れる | 0.75 |
満点の1.0になるのは、価格で成約データの確からしさが高いときだけです。 ほかのカテゴリは、取れるものを全部取っても1.0に届きません。建物の中を見て いない、管理の書類を読んでいない、といった残りが必ずあるからです。 無料の診断で100％にはなりません。そういう設計です。
年収と頭金を入れないと、資金カテゴリの充足度は0.0になります。ほかの カテゴリの最低が0.2〜0.4なのに、ここだけ0です。
理由は、このカテゴリが利用者の入力だけでできているからです。住所からは 何も取れません。公的データから何かしら拾えるカテゴリと違い、入力が無ければ 本当にゼロです。そのかわり、点数のほうは中立の0.5を置いて、有利にも不利にも 働かないようにしています。
ここまでは「充足度だけ下げて、点は動かさない」という話でした。例外が一つ あります。災害リスクです。
ハザードのデータを取得できなかったとき、リスクカテゴリの素点は0.7で 頭打ちになります。充足度も0.3に落ちます。見ていないのに満点にはしない という線です。浸水するかどうかを調べていない土地を、調べたうえで該当なしだった 土地と同じ点にするのは、この診断でいちばんやってはいけない嘘になります。
逆に「該当なし」と書けるのは、調べた場合だけです。取得できていないときは、 強みの欄にも弱みの欄にも何も出しません。沈黙します。
ハザードの中でも、層によっては提供元の利用条件で取得していない地域が あります。このとき、取得できた層だけを見て「指定区域に該当なし」と書くと、 見ていない層を該当なしに数えたことになります。
そこで、取れなかった層があるときは素点を0.7で頭打ちにし、充足度を0.5で 頭打ちにしたうえで、「この地域では津波浸水想定を確認していません」のように、 確認していない層の名前を弱みの欄に出します。何を見ていないかまで書いて、 はじめて未確認と言えます。
充足度が0.5未満のカテゴリは、結果画面の「確認すること」に自動で並びます。 0.5という線に深い意味はありません。半分に届いていないものは、点数の裏づけが 足りていないと見なす、というだけです。
この一覧が、そのまま仲介業者に聞くことのたたき台になります。「情報充足度が 低い」と言われても何をすればいいか分かりませんが、「価格：類似成約が不足し 価格評価できず」と書いてあれば、近隣の成約事例を出してもらう、という次の手が 決まります。
PROでは、重要事項説明書や現地で分かったことを入力します。そのときの 充足度の計算は、足し算ではなく、残りを埋める形にしてあります。
新しい充足度 ＝ もとの充足度 ＋（1 − もとの充足度）× 答えた割合
ゼロから計算し直すと、何も答えずにPROに来た人が無料診断より低く出ます。 それは正しくありません。無料診断で分かっていたことは、PROでも分かったままです。 だから、もとの充足度を出発点にして、残っている幅を答えた割合で埋めます。 全部答えれば1.0、半分なら残りの半分ぶんだけ上がります。
答えられなかった項目は消えません。次に分かったときに入れれば上がる、という だけです。答えようのない項目を分母に残してしまうと、いくら答えても上がりきらず、 何が足りないのかも分からなくなります。
情報充足度が低い診断は、失敗した診断ではありません。まだ調べていない段階の 診断です。この数字が意味を持つのは、総合点と並べて見たときです。
80点で充足度85％なら、それなりに見たうえでの80点。80点で充足度45％なら、 残りの55％のどこかに、点を大きく動かすものが隠れている可能性があります。 上がるほうにも下がるほうにも動きます。
だから、買付を入れるかどうかを決める前に見るべきなのは、総合点ではなく 「確認すること」の欄です。そこが空に近づいてから総合点を見る。順番が逆だと、 点数だけが独り歩きします。
この記事の数字は、診断の採点にそのまま使っています。無料で診断する ・ 土地を診断する（注文住宅）