診断で使っている数字の根拠を開いて書いています。出典は本文に明記します。
同じ100点でも、戸建とマンションでは配点が違います。価格は20点と30点、立地は20点と12点、資産性は10点と20点。マンションには物件の代わりに管理が入ります。なぜ揃えていないのか、そして種別をまたいで点を比べてはいけない理由をまとめました。
この診断はマンションの100点のうち15点を管理に置いています。実際に見ているのは修繕積立金が専有面積に対して妥当な水準かどうかだけで、残高も履歴も管理形態も見ていません。何を見ていないかと、公的な物差しである管理計画認定制度についてまとめました。
2025年4月以降に着工する新築住宅は、原則すべて省エネ基準への適合が義務づけられました。省エネ基準は外皮性能と一次エネルギー消費量の二つで測ります。ZEH水準との違いと、この診断が「適合」に加点しない理由をまとめました。
変動金利の5年ルールと125%ルールは、毎月の返済額の増え方を抑える仕組みで、利息そのものを抑えるものではありません。借入3,000万円・35年・金利1.25%を基準に、0.5%刻みで上がった場合の月々と総返済額を試算し、この診断が何を計算に入れていないかまで書きました。
中古住宅の住宅ローン控除は、築年数の要件が撤廃され、いまは登記簿の建築日付が1982年1月1日以後かどうかで分かれます。区分ごとの借入限度額、床面積50㎡の測り方、それ以前の物件で必要な3つの証明書をまとめました。
旧耐震のマンションは、この診断で資産性の素点を0.6倍にしています。駅徒歩5分でも20点満点中12.2点です。なぜ引き算ではなく掛け算なのかと、点を戻す唯一の道である耐震診断についてまとめました。
土砂災害警戒区域（イエロー）と特別警戒区域（レッド）は、土砂災害防止法の別の条文で指定されます。建築や開発の制限、重要事項説明での扱い、この診断での減点の違いをまとめました。
用途地域は都市計画法で13種類と決まっています。この診断は用途地域を表示しますが、点数には入れていません。良し悪しで並べられないためです。13種類の中身と、点数を動かすほうの区域区分との違いをまとめました。
軽量鉄骨造の法定耐用年数は、骨格材の厚みが3mm以下なら19年、3mm超4mm以下なら27年です。木造の22年をまたぐため、鉄骨だから長持ちとは限りません。国税庁の表の該当区分と、自分の家がどちらにあたるかの確かめ方をまとめました。
洪水浸水想定区域の浸水深は6段階に分かれます。0.5m未満と3m以上では備え方も違います。区分の中身と、重要事項説明で説明されること・されないこと、この診断での減点の付け方をまとめました。
マンションの修繕積立金には国土交通省の目安があります。20階未満なら専有面積1㎡あたり月170〜430円。ただしこの数字は計画期間全体の平均額で、いま払っている額とは限りません。読み違えやすい点をまとめました。
新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されます。竣工年ではないため、1981年から1983年に完成した建物は築年だけでは判定できません。確かめ方と、住宅ローン控除での扱いをまとめました。
住宅ローンの返済負担率は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が一つの基準です。マンションは管理費と修繕積立金を足さないと実態を外します。この診断での見方をまとめました。
洪水や土砂の区域に入っていなくても、足元の地盤には別の話があります。液状化のしやすさ、大規模盛土造成地、急傾斜地崩壊危険区域。それぞれ何が公表されているかと、この診断での扱いをまとめました。
将来推計人口は市区町村単位で語られますが、同じ市でも駅前と郊外では見通しが違います。この診断は250mメッシュの推計を使い、2025年から2050年の増減で資産性を調整しています。効かせ方を軽くしている理由も。
市街化調整区域は都市計画法が「市街化を抑制すべき区域」と定めた区域で、建物を建てるには原則として知事の許可が要ります。条文の該当箇所と、重要事項説明で説明されること、この診断がリスク15点を3点に抑える理由をまとめました。