診断で使っている数字の根拠を、記事で解説しています。出典は本文に明記します。
内見で見る場所、業者に聞くこと、契約前に読む書類（15本）
検査済証がない中古住宅は珍しくなく、1998年度の完了検査率は約4割でした。無いことは違反と同じではありませんが、2025年4月から木造2階建ての大きなリフォームに建築確認が要るようになり、そこで効きます。確かめ方と、買う前に聞くことをまとめました。
既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の構造と雨漏りの欠陥の補修費用を払う保険です。加入するのは売主の宅建業者か、検査事業者・仲介事業者で、買主は頼む側です。入れる家の条件、出ないもの、住宅ローン控除に使える期限を、国交省と国税庁の資料で整理しました。
中古マンションの部屋の中は買ったあとで直せますが、建物と管理は管理組合でしか直せません。旧耐震、長期修繕計画が無い、滞納が多い、借地権。この診断が重大なリスクとして扱うものと、それが書かれている書類をまとめました。
新築住宅の売主は、構造と雨漏りについて引渡しから10年の責任を負います。ただし完成から1年を過ぎた未入居の家は、法律上の新築住宅ではありません。建売で確かめる書類と、契約書に添えてもらうべき評価書を条文でまとめました。
自主管理のマンションでは、会計や修繕の段取りを区分所有者自身が担っています。それだけで避ける必要はありませんが、確かめることが増えます。重要事項説明書で見分ける欄、この診断の扱い、書類で確かめることをまとめました。
中古住宅の「診断」には、建物を見る建物状況調査と、公的データで場所や価格を見る診断があります。法律が定める調査の対象部位、重要事項説明での扱い、どちらにも映らないものを条文つきでまとめました。
設備が古い、内装が傷んでいる、間取りが好みでない。これらは直せます。直せないのは、再建築ができない、境界が確定していない、擁壁の書類がない、といった敷地と法規の問題です。この診断が総合点に上限をかけている項目と、その理由をまとめました。
注文住宅の土地は、広さと価格だけでは選べません。建てられる大きさは建ぺい率・容積率・前面道路で決まり、建てる会社は建築条件で決まり、資金はつなぎ融資の利息が別にかかります。見る順番を、効く順に並べました。
内見で見るべきは、雨漏りの跡・シロアリ・床の傾き・給排水の不具合・基礎のひびの5つです。この診断のPROが実際に入力してもらっている項目で、見つかったときの重さも決めてあります。どこをどう見るかと、売主の告知書で分かることをまとめました。
マンションの内見は、部屋の中だけ見て終わりがちです。ただし買うのは建物の一部で、管理の質は共用部に出ます。専有部で見る4か所と、部屋に入る前に見る共用部、そして内見では分からないものを分けてまとめました。
事前審査に通ったのに本審査で落ちる。多くは、審査の対象が途中で変わるからです。事前審査は申込者の属性が中心、本審査は物件が加わります。フラット35の技術基準を例に、本審査が家の何を見るのかと、それが購入診断の採点項目とほぼ重なることをまとめました。
重要事項説明書は契約の直前に渡され、その場で読み上げられます。30ページ近いものを初見で判断するのは無理があります。宅建業法35条のどの号に何が書かれるかを、先に絞っておくための一覧です。重説には書かれない項目も分けて示します。
売買契約の日は、重要事項説明を聞いて、契約書に署名押印し、手付金を払って終わります。所要はおよそ2時間。印紙税と仲介手数料の金額の決まり方、当日までに済ませておくこと、持ち物をまとめました。
中古戸建で仲介業者に聞くことを、順番に並べました。先に頼むべきは物件状況報告書と設備表、建築確認済証と検査済証。この3点で、個別に聞く質問の多くが先に埋まります。残った項目をどう聞くかまでまとめました。
管理費が月2万円でも、戸数が少なく管理員が常駐していれば高くはありません。見るのは金額そのものではなく、何にいくら使っているかと、修繕積立金が足りているかです。国土交通省のガイドラインの目安と、安すぎる積立金が危ない理由をまとめました。
手付金、売主の責任、広告に書けること・書けないこと（5本）
手付金の額は、売主が個人なら法律の上限がなく、売主が宅建業者なら代金の2割までです。手付を手放して解除できるのは、相手が契約の履行に着手するまで。民法と宅建業法の条文と、契約書で確かめる欄をまとめました。
中古戸建の売買では、売主の契約不適合責任を免除したり、期間を短く区切ったりする特約が付くことがあります。売主が個人か業者かで、許される範囲がまったく違います。民法・宅建業法・品確法の条文で整理しました。
建築確認の前のマンションは、本来広告ができません。例外として認められているのが自由設計型マンション企画です。広告に必ず書かれること、書けないこと、意見を出しても優先されない理由を、公正競争規約の条文でまとめました。
新築マンションや分譲住宅の予告広告は、価格が確定する前に販売時期を知らせる広告です。省略してよい項目、必ず書く項目、本広告までは申込みを受けない決まりを、不動産の表示に関する公正競争規約の条文でまとめました。
建築条件付土地は、売主の指定する会社と一定期間内に建築請負契約を結ぶことを条件に売られる土地です。設計事務所や他の工務店では建てられません。公正競争規約の定義と、条件が成就しなかったときの扱い、そして「3か月」が規約に書かれていないことをまとめました。
この診断が、何をどう数えているか（9本）
土地の診断では、旗竿地は竿の幅が4m未満なら資産性から3点、不整形地は2点、道路との高低差は2m以下で2点、2m超で5点をリスクから引きます。竿の幅が4m以上の旗竿地は整形地と同じ扱いです。国税庁の補正率表と宅造法の線を根拠にしています。
住宅購入を考えている物件を、所在地と価格だけで無料診断できます。国土交通省の不動産情報ライブラリなど公的データで、成約価格・ハザード・用途地域・将来の人口・返済負担率を集め、100点で採点します。分からないことも書きました。
国土交通省の取引価格情報は匿名化されていて、建物名も番地も入っていません。だから同じマンションの成約を名前で探すことはできません。この診断が「同じ建物の可能性がある成約」をどう拾い、なぜ断定を避けているかをまとめました。
不動産情報ライブラリには商業施設のデータがありません。買い物先の有無は生活利便の中核なので、ここだけ有志がつくる地図OpenStreetMapを使っています。その限界と、見つからなかったときに「存在しない」と書かない理由をまとめました。
この診断は、分からない項目を推測で埋めません。減点もしません。代わりに情報充足度という別の数字を下げて、何が未確認かを結果に書き出します。カテゴリごとの重みと、項目が揃うと充足度がいくつになるか、そして例外として点の上限を下げる項目をまとめました。
誘導居住面積水準は一般型で4人世帯125㎡、都市居住型で95㎡。この診断は、土地に建てられる延床の上限をこの水準と比べて採点しています。算式の出どころ、子どもの年齢による換算、令和8年3月の新しい住生活基本計画で別紙から外れたことまでまとめました。
同じ100点でも、戸建とマンションでは配点が違います。価格は20点と30点、立地は20点と12点、資産性は10点と20点。マンションには物件の代わりに管理が入ります。なぜ揃えていないのか、そして種別をまたいで点を比べてはいけない理由をまとめました。
この診断はマンションの100点のうち15点を管理に置いています。実際に見ているのは修繕積立金が専有面積に対して妥当な水準かどうかだけで、残高も履歴も管理形態も見ていません。何を見ていないかと、公的な物差しである管理計画認定制度についてまとめました。
旧耐震のマンションは、この診断で資産性の素点を0.6倍にしています。駅徒歩5分でも20点満点中12.2点です。なぜ引き算ではなく掛け算なのかと、点を戻す唯一の道である耐震診断についてまとめました。
いつ建ったか、何でできているかで変わるもの（6本）
中古マンションの築年で線が引かれているのは、耐震基準の1981年と、税の1982年です。それより後は、築年数より大規模修繕と長期修繕計画のほうが効きます。この診断が築年と管理の記録をどう点数にしているかをまとめました。
中古住宅の「築何年まで」に決まった答えはありません。耐震基準、住宅ローン控除、不動産取得税の控除は、どれも築年数ではなく特定の日付で分かれます。この診断が築年をどう点数にしているかと合わせてまとめました。
同じ築30年でも、木造とRCでは建物の残り時間が違います。この診断は国税庁の法定耐用年数を使い、木造を基準に「木造なら何年ぶんか」へ換算してから採点します。換算の式と、構造が分からないときに低いほうへ寄せている理由をまとめました。
2025年4月以降に着工する新築住宅は、原則すべて省エネ基準への適合が義務づけられました。省エネ基準は外皮性能と一次エネルギー消費量の二つで測ります。ZEH水準との違いと、この診断が「適合」に加点しない理由をまとめました。
新耐震基準は1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物です。2026年時点で、築46年以上は旧耐震、築43〜45年は築年だけでは判定できず、築42年以下はほぼ新耐震です。確かめ方と、住宅ローン控除での扱いもまとめました。
軽量鉄骨造の法定耐用年数は、骨格材の厚みが3mm以下なら19年、3mm超4mm以下なら27年です。木造の22年をまたぐため、鉄骨だから長持ちとは限りません。国税庁の表の該当区分と、自分の家がどちらにあたるかの確かめ方をまとめました。
いくらまで借りるか、いくら戻るか、毎月いくら出ていくか（12本）
世帯年収1,000万円の手取りは、片働きなら723.9万円、600万円と400万円の共働きなら783.3万円です。差はほぼ税金で、社会保険料は変わりません。800万円・600万円の世帯でも計算し、差が縮む理由を令和8年分の税制で説明します。
返済負担率の公的な定義は、どれも税込の年収で割るものです。「手取りの25%」には出どころの資料が見当たりません。税込20%が手取りで何%にあたるかを年収別に計算し、この診断が手取りで段を付ける理由を書きました。
4歳と7歳の子ども2人を高校まで公立に通わせると、教育費がいちばん重いのは14年後、2人とも大学生の年です。児童手当を引いて国公立なら135.4万円、私立なら264.8万円。文部科学省の調査で年ごとに計算しました。
家計調査（2025年）で、世帯主が60歳未満の勤労者世帯が住居費と教育費のほかに使っている額は、月に2人で27.7万円、4人で31.8万円です。手取りからローンと教育費を引いた残りと比べる方法を、計算例つきで書きました。
固定資産税はその年の1月1日の所有者にかかるので、年の途中で買った人に納税義務はありません。それでも引渡日に売主へ日割りで払うのが精算金です。計算のしかたと、起算日で金額がどれだけ変わるかを見本の数字で出しました。
中古住宅の不動産取得税は、建物は新築された時期で決まる額を、土地は面積に応じた額を差し引くので、0円になることが少なくありません。計算の式、0円にならない条件、軽減を受けるための申告を、地方税法の条文でまとめました。
中古戸建3,180万円の見本で諸費用を積み上げると238.56万円、価格の7.5%でした。ただし64万円は住宅ローンの保証料で、払い方を変えると5.5%になります。項目ごとの決まり方と、見積もりで聞くことをまとめました。
住宅ローンは建物が完成しないと実行されません。土地の決済から完成までの土地代金と工事の前払い金は、つなぎ融資で立て替えます。その利息は日割りで、住宅ローンの返済とは別に払います。計算の式と、手付金が現金で要ることをまとめました。
変動金利の5年ルールと125%ルールは、毎月の返済額の増え方を抑える仕組みで、利息そのものを抑えるものではありません。借入3,000万円・35年・金利1.25%を基準に、0.5%刻みで上がった場合の月々と総返済額を試算し、この診断が何を計算に入れていないかまで書きました。
中古住宅の住宅ローン控除は、築年数の要件が撤廃され、いまは登記簿の建築日付が1982年1月1日以後かどうかで分かれます。区分ごとの借入限度額、床面積40㎡・50㎡の線と測り方、それ以前の物件で必要な3つの証明書をまとめました。
フラット35の返済負担率（総返済負担率。返済比率とも）は、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下です。返済額には自動車ローンなどほかの借入れも含みます。マンションの管理費の扱いと、この診断での見方をまとめました。
マンションの修繕積立金には国土交通省の目安があります。20階未満なら専有面積1㎡あたり月170〜430円。ただしこの数字は計画期間全体の平均額で、いま払っている額とは限りません。読み違えやすい点をまとめました。
ハザードマップの色が、実際に何を意味するか（4本）
洪水浸水想定区域に入っている家を、それだけで外す必要はありません。区域が前提にしているのは想定し得る最大規模の降雨で、浸水深は6段階あります。この診断の減点の上限、重要事項説明で分かること、現地で見るものをまとめました。
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と特別警戒区域（レッドゾーン）の違いは、建築と開発の制限があるかどうかです。指定する条文、重要事項説明での扱い、この診断での減点の違いもまとめました。
洪水浸水想定区域の浸水深は6段階に分かれます。0.5m未満と3m以上では備え方も違います。区分の中身と、重要事項説明で説明されること・されないこと、この診断での減点の付け方をまとめました。
洪水や土砂の区域に入っていなくても、足元の地盤には別の話があります。液状化のしやすさ、大規模盛土造成地、急傾斜地崩壊危険区域。それぞれ何が公表されているかと、この診断での扱いをまとめました。
建てられるか、その地域がどうなっていくか（8本）
延床の上限は、容積率を使い切ったらという前提の数字です。使い切るのに何階建てが要るかは、容積率を建ぺい率で割れば出ます。建ぺい率60%・容積率200%なら4階建て。注文住宅は2階建てが多いので、広告の容積率をそのまま建てられる広さと読むと、1階ぶん多く見積もることになります。
建築基準法53条1項は、用途地域ごとに選べる建ぺい率を六つの号で並べています。商業地域は十分の八だけ、低層住居専用は三から六まで。この表に無い組み合わせが公的データから返ってきたとき、この診断は用途地域の名前のほうを捨てます。その理由をまとめました。
建築基準法53条3項2号の緩和は、街区の角にある敷地またはこれに準ずる敷地のうち、特定行政庁が指定するものに限られます。角地であることと、指定があることは別です。この診断が、角地でも自動では建ぺい率を上げない理由と、上げたときに何が動くかをまとめました。
建築基準法43条は、建築物の敷地は道路に二メートル以上接しなければならないと定めています。その「道路」は原則として幅員4m以上のもので、4m未満の道に接する土地は建て替えのときに後退が要ります。条文と、この診断が接道を15点で見ている中身をまとめました。
容積率には、都市計画で定めた指定容積率とは別に、前面道路の幅員による上限があります（建築基準法52条2項）。住居系なら幅員×0.4、それ以外は×0.6。広告に出ているのは指定容積率のほうなので、ここで延床が落ちることを知らずに買う人がいます。
用途地域は都市計画法で13種類と決まっています。この診断は用途地域を表示しますが、点数には入れていません。良し悪しで並べられないためです。13種類の中身と、点数を動かすほうの区域区分との違いをまとめました。
市街化調整区域は都市計画法が「市街化を抑制すべき区域」と定めた区域で、建物を建てるには原則として知事の許可が要ります。条文の該当箇所と、重要事項説明で説明されること、この診断がリスク15点を3点に抑える理由をまとめました。
将来推計人口は市区町村単位で語られますが、同じ市でも駅前と郊外では見通しが違います。この診断は250mメッシュの推計を使い、2025年から2050年の増減で資産性を調整しています。効かせ方を軽くしている理由も。