軽量鉄骨造の法定耐用年数は、ひとつの数字ではありません。骨格材の厚みが3mm以下なら19年、3mmを超えて4mm以下なら27年。間に木造の22年が入るので、軽量鉄骨というだけでは、木造より長いとも短いとも言えません。
法定耐用年数は、国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」の〈建物〉に載っています。住宅として使う建物なら、見るのは「店舗用・住宅用のもの」の区分です。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
| 金属造 骨格材3mm以下 | 19年 |
| 金属造 骨格材3mm超4mm以下 | 27年 |
| 金属造 骨格材4mm超 | 34年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（建物）2100_01.pdf
「軽量鉄骨」と呼ばれるのは骨格材4mm以下のもので、表の上から三行目と四行目にあたります。19年と27年、差は8年。その間に木造の22年が挟まっています。鉄骨だから木造より長持ち、という言い方は、厚みが分からないうちは成り立ちません。
法定耐用年数は、税法上、減価償却を何年で計算するかを決めた区分です。建物が何年もつかを定めたものではありません。19年を過ぎた軽量鉄骨が住めなくなるわけでも、47年のRCが47年で壊れるわけでもない。
実際に何年もつかを決めるのは、施工の質と、雨仕舞いと、これまで誰がどう手入れしてきたかです。同じ築年数・同じ構造でも、外壁と屋根を更新してきた家と、一度も触っていない家では別物になります。そしてそれは、登記簿にも販売図面にも書かれていません。
買う側にとっての実害は、価格の見方に出ます。中古住宅の値段を土地と建物に分けて考えるとき、建物は新築時の価格から経過年数ぶんを減じて見積もります。その「何年で減らすか」の目安として、法定耐用年数が使われます。
築20年の同じ家でも、19年で見るのと27年で見るのとでは、建物に残っている評価が変わります。8年は、交渉の材料になる差です。
なお、構造や築年数を借入期間の判断材料にする金融機関もあります。扱いは各社で違うので、借入を検討する段階で個別にご確認ください。
ここが厄介なところです。登記事項証明書の構造欄は「軽量鉄骨造」「鉄骨造」までで、骨格材の厚みまでは記載されません。販売図面も同じで、構造欄は「軽量鉄骨造2階建」で終わっているのが大半です。普通に物件を探しているかぎり、19年なのか27年なのかは分かりません。
確かめる先は、二つに限られます。ひとつは建築確認申請書・確認済証・検査済証と、それに添付されている構造図や仕様書。骨格材の寸法はここに出てきます。もうひとつは施工したハウスメーカーで、軽量鉄骨の戸建は規格住宅であることが多く、建築年とシリーズ名が分かれば当時の仕様を回答してもらえることがあります。
仲介業者に確認を頼むなら、「骨格材の厚みが分かる書類はありますか」と聞くのが早い。構造図か仕様書を探してもらうことになります。中古では書類が残っていないことも珍しくないので、「無い」で終わることもあります。それはそれで構いません。分からないものを推定で埋めるより、確認できていない項目として扱うほうが安全です。
構造を選ぶと、築年数の評価に反映します。軽量鉄骨は、厚みが分からない前提で19年と27年の中間をとり、23年として計算しています。販売図面に厚みが載ることがほとんどない以上、答えられない選択肢を増やすより、中間を採って幅があることを明記するほうが実用的だと判断しました。
そのうえで、構造ごとの違いは「木造なら何年ぶんに相当するか」に換算してから採点します。
実効築年数 ＝ 築年数 × 22 ÷ その構造の耐用年数
築30年なら、RC造は14年相当、重量鉄骨は19年相当、軽量鉄骨は29年相当。木造は22÷22なので変わりません。戸建の大半は木造なので、木造を基準に置くことで、構造の違いだけが差として出ます。結果画面には「築30年・軽量鉄骨造（木造換算で築29年相当）」と、換算後の年数まで表示します。
この記事の数字は、診断の採点にそのまま使っています。構造を選んで試す