接道は、家が建つかどうかの前提です。広さでも価格でもなく、道路に2m接しているかで、建て替えられる土地かどうかが分かれます。しかも「道路」という言葉が、日常の意味とずれています。
建築基準法第43条第1項は、こう書いています。
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を 除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
出典：建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第四十三条 e-Gov 法令検索
2mという数字は、避難と消防のためのものです。敷地の面積や道路の幅では なく、道路に接している長さを見ます。旗竿地の竿の部分がこれにあたり、 竿が細い土地では、ここで引っかかります。
第42条第1項は、この章でいう道路を幅員四メートル以上のものと 定義しています。特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定した区域 では六メートルです。道路法による道路、都市計画法などによる道路、この章の 規定が適用された際に現に存在した道、といった号が続きます。
つまり、目の前に舗装された道があっても、幅が4mに足りなければ、法律上は 道路ではないことがある。車が通れるかどうかとは別の話です。
ここで第42条第2項が効いてきます。この章の規定が適用されるに至った際に 現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定した ものは道路とみなす、という規定です。いわゆる2項道路です。
ただし、そのままの幅で認めるわけではありません。条文は、その道の 中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなす、と続けます。指定区域内 では3mです。建て替えるときは、この線まで敷地を下げることになります。 これがセットバックです。
向かい側が崖地、川、線路敷地のときは扱いが変わります。中心から2mでは なく、崖地等の側の境界線から道の側に4mの線が境界線とみなされます。 後退する距離が片側に寄るので、こちらの負担は倍近くになります。
さらに第3項は、土地の状況によりやむを得ない場合に、中心線からの距離を 1.35m以上2m未満の範囲で別に指定できるとしています。2mと決め打ちできない、 ということです。
第43条第2項が、接道義務を適用しない場合を二つ挙げています。第1号は、 幅員4m以上の道（道路に該当するものを除く）に2m以上接する建築物のうち、 利用者が少数であるものとして国土交通省令の基準に適合し、特定行政庁が支障が ないと認めるもの。第2号は、敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、 特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものです。
1号は認定、2号は許可と呼ばれます。どちらも、あらかじめ決まっている ものではありません。前の所有者のときに許可が下りたから次も下りる、とは 限らない。ここは役所で確かめるしかないところです。
土地の100点のうち、接道は15点です。内訳は幅員7点、接道の長さ4点、 道路の種類4点。幅員が4m以上なら7点、4m未満なら2.5点として、42条2項の 道路であれば建て替えのときに後退が要る旨を添えます。1.8mを下回る場合は、 法上の道路と認められないおそれがあるものとして0点です。
接道の長さは、4m以上で4点、2m以上4m未満で2点にしています。2mは法を 満たしますが余裕がありません。実測で2mを割れば再建築ができなくなり、 駐車も工事車両も窮屈になります。2mに足りない土地は0点です。
道路の種類は、公道4点、位置指定道路3点、私道2点。私道そのものが悪い のではなく、掘削の承諾・通行の承諾・持分の有無という、外から分からない 条件が増えるためです。
そして、間口が2mに足りない場合と、建築基準法の道路に接していない場合は、 他がどれだけ良くても総合点を30点で頭打ちにします。建てられない 可能性のある土地に70点を出すと、点数が判断を誤らせます。幅員が4m未満と いうだけでは頭打ちにしません。2項道路なら、後退して建て替えられるからです。
販売図面の「接道2.0m」は、実測ではなく登記や図面上の数字のことが あります。境界標が動いていたり、隣地との合意が図面と違っていたりすると、 実測で2mを割ることがある。まず測量図があるか、いつのものかを 聞いてください。
前面道路については、市区町村の道路管理課で、その道が42条何項の道路か を聞けます。2項道路なら、中心線がどこにあるか、後退が済んでいるかまで。 向かいが川や崖なら、一方後退になるかどうかも併せて。
私道なら、持分の有無と掘削承諾書の現物を見せてもらうこと。承諾は 口約束では意味がありません。給排水の引き込みで掘るときに、書面が無いと 止まります。
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