市街化調整区域は、建てられない区域ではありません。建てるのに許可が要る区域です。そして許可が下りるかどうかは、条文よりも市区町村の運用で決まります。だから「調整区域かどうか」を調べただけでは、まだ何も分かっていません。
都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域を分ける「区域区分」を 定めることができます（都市計画法第7条第1項）。定めた場合、それぞれが どういう区域かは、条文にそのまま書いてあります。
| 区分 | 条文の定義 |
|---|---|
| 市街化区域 | すでに市街地を形成している区域及びおおむね 十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域（第7条第2項） |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域（第7条第3項） |
出典：都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第七条 e-Gov 法令検索
条文が「定めることができる」と書いているとおり、区域区分を定めていない 都市計画区域もあります。非線引きと呼ばれるものです。区域区分は市街化区域か 調整区域かの二択ではない、ということです。
開発行為をするには都道府県知事の許可が必要です（第29条第1項）。ただし 例外が並んでいて、その第一号が規模による例外――一定の規模より小さければ 許可は要らない、というものです。
この第一号が挙げているのは「市街化区域、区域区分が定められていない 都市計画区域又は準都市計画区域」の三つ。市街化調整区域は、ここに入って いません。規模が小さいから許可は要らない、という逃げ道が、調整区域には 用意されていない形になっています。
そのうえ、調整区域の開発許可には別の関門があります。第34条は、各号の いずれかに該当すると認める場合でなければ知事は開発許可をしてはならない、 と書いています。基準を満たすかどうかではなく、列挙された類型に当てはまる かどうかで決まる書き方です。
さらに第43条第1項は、開発許可を受けた区域以外の調整区域では、建築物の 新築だけでなく改築や用途の変更にも知事の許可が要ると定めています。 すでに家が建っている土地の建て替えも、この話に入ってきます。
ではその許可が下りるのか。第43条第2項は、許可の基準を第33条・第34条の 例に準じて政令で定めるとしていて、実際の審査は市区町村の条例や審査基準に 落ちています。いつから宅地だったか、誰が住むのか、といった事情で結論が 変わります。条文を読んでも自分の土地の答えは出ません。
宅地建物取引業法第35条第1項第2号は、「都市計画法、建築基準法その他の 法令に基づく制限」で政令で定めるものを、契約前の説明対象にしています。 その政令である宅地建物取引業法施行令第3条第1項第1号には、都市計画法 第29条第1項及び第2項と第43条第1項が、名指しで挙がっています。
つまり、開発許可と、開発許可を受けた土地以外での建築制限は、黙って 契約に進める項目ではありません。ただし条文が求めているのは制限の「概要」 です。この家をこの形で建て替えられるか、というところまでは概要に収まらない ことが多く、そこは聞かないと出てこないと思っておいたほうがいい。
リスクは15点満点です。0から1の評価を出して、最後に15を掛けています。 市街化調整区域に当たると、この評価を0.2で頭打ちにします。満点15点に対して 3点、12点下がる計算です。一項目が単独で付ける減点としては、この診断で 最も重いものになります。
| 区域区分 | リスクの扱い |
|---|---|
| 市街化区域 | 加点も減点もしない |
| 市街化調整区域 | 3点以下に抑える |
| 未取得 | 加点も減点もしない |
ハザードの該当と重なったときは、低いほうが残ります。たとえばハザードを 取得できずリスクを10.5点に抑えている物件が調整区域でもあった場合、点数は 3点になります。
点数を下げるだけでは総合点に埋もれるので、結果画面では重大リスクの欄に 「市街化調整区域／再建築・利用に制限の可能性」を別に出し、弱みの欄にも 並べます。「可能性」と書いているのは、判定を座標が区域の面に入るかどうかで 出しているからです。区域の境目にある土地では、地図上の点と実際の筆が ずれることがあります。
見ているのは国土交通省 不動産情報ライブラリの都市計画決定情報 （区域区分）です。どの区分の面にも入らなかったときは、市街化区域だと 決めてしまわず「区域区分：未取得」と出します。非線引きなのか、その地点の データが無いだけなのかを、この応答から区別できないためです。
区域区分は市区町村の都市計画課で確認できます。都市計画図に色が 塗ってあり、窓口で地番を言えば見せてもらえます。そのうえで、開発審査を 扱う窓口で聞くことが三つあります。
不動産会社に聞くときは「調整区域ですか」ではなく「建て替えの許可は 下りますか、根拠はどれですか」まで踏み込むと、話が早く進みます。答えが 返ってこないなら、市区町村の窓口へ一緒に行ってもらうのが確実です。 住宅ローンについても、調整区域の物件は取り扱う金融機関が限られることが 多いので、建て替えの可否と一緒に早めに当たっておくと、後から順番が 狂わずに済みます。
この記事の数字は、診断の採点にそのまま使っています。住所を入れて区域区分を確かめる ・ 土地を診断する（注文住宅）