「1982年築だから新耐震」とは、本当は言い切れません。基準になるのは竣工した日ではなく、建築確認を受けた日だからです。1981年から1983年に完成した建物は、築年だけでは判定できません。
| 完成した年 | 築年数（2026年） | 新耐震か |
|---|---|---|
| 1980年以前 | 築46年以上 | 旧耐震 |
| 1981〜1983年 | 築43〜45年 | 築年だけでは分からない。確認済証の日付で決まる |
| 1984年以降 | 築42年以下 | ほぼ新耐震 |
たとえば築36年なら1990年の完成で、新耐震です。「ほぼ」と書いたのは、大規模なマンションは工期が長く、1981年5月までに確認を受けて1984年以降に完成した建物が無いとは言い切れないからです。築年数は年が変わると1つずつ増えるので、完成した年のほうで覚えてください。
新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されます。確認を受けた日であって、工事が終わった日ではありません。
戸建なら着工から引渡しまで数か月ですが、マンションは規模によって 2年以上かかることがあります。1981年5月に確認を受けて1983年に完成した建物は、竣工年だけ見れば新しく見えて、中身は旧耐震です。逆に1981年後半に確認を受けて1982年に完成した建物は新耐震にあたります。1981年から1983年に完成した物件は、築年では判別できません。
見るのは建築確認済証の日付です。売主が保管していれば、仲介業者を通じて見せてもらえます。マンションなら管理組合や管理会社が保管していることもあります。
手元に無い場合でも、建物の所在地を管轄する特定行政庁で、建築確認台帳の記載事項について証明を受けられることがあります。取扱いは自治体によって違うので、窓口に確認してください。登記事項証明書には確認日は載りません。登記に出てくるのは新築年月日で、これは竣工の側の日付です。
紛らわしいのですが、税制で使われる線は別にあります。令和4年度の税制改正で住宅ローン控除の築年数要件が撤廃され、登記簿上、1982年（昭和57年） 1月1日以降に建築された住宅であれば、耐震基準適合証明書がなくても控除の対象になりました。それより前の建物でも、新耐震基準への適合を証明できれば対象になります。
つまり、耐震基準としての線は1981年6月1日の建築確認、税制上の線は 1982年1月1日の建築。近い日付ですが、同じものではありません。「ローン控除が使えたから新耐震」とは言えない、ということです。
新耐震かどうかを見ているのは、マンションの診断です。入力に取れるのは築年までなので、1982年以降を新耐震として扱っています。 1981年築は旧耐震の側に倒します。判断材料が無いときに評価を甘くするのは購入判断の道具として筋が悪いので、安全側に寄せています。
そのうえで、1982年以前に建てられた物件には「建築確認の時期により旧耐震の可能性あり・要確認」と結果画面に出します。境目にある物件だと分かるようにするためです。
旧耐震と判定した場合、資産性の評価を大きく下げ、重大リスクとして別に表示します。そこには、耐震診断や改修をした履歴があるかと、住宅ローン控除が使えるかを確認するよう書いています。旧耐震だから買ってはいけないという話ではなく、確認すべきことが増える、という意味です。
この記事の数字は、診断の採点にそのまま使っています。築年を入れて新耐震か確かめる