修繕積立金が高いのか安いのかは、金額だけを見ても分かりません。国土交通省が専有面積あたりの目安を公表していて、この診断もそれと照らしています。ただしこの目安は、いま払う額の目安ではありません。
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月 改定）に、専有床面積1㎡あたり月いくら、という形で載っています。地上階数と 建築延床面積で区分が分かれます。
| 区分 | 目安（円/㎡・月） | 平均 |
|---|---|---|
| 20階未満・延床5,000㎡未満 | 235〜430 | 335 |
| 20階未満・5,000〜10,000㎡ | 170〜320 | 252 |
| 20階未満・10,000〜20,000㎡ | 200〜330 | 271 |
| 20階未満・20,000㎡以上 | 190〜325 | 255 |
| 20階以上 | 240〜410 | 338 |
機械式駐車場がある場合、その分は別に上乗せして考えます。
専有面積70㎡で月13,000円なら、1㎡あたり186円。20階未満の目安の下限 近くにあることになります。額そのものより、面積で割った数字のほうが比較に 使えます。
ここが読み違えやすいところです。ガイドラインの数字は 計画期間全体における修繕積立金の平均額として示されています。 いま毎月いくら払うべきかの目安ではありません。
積立の方式には、期間を通じて同じ額を積む均等積立方式と、当初を低く 抑えて段階的に上げていく段階増額積立方式があります。段階増額なら、 新築から間もないマンションの現在額が目安を下回るのは当たり前です。 下回っていること自体は、直ちに不足を意味しません。
逆に言えば、いま目安の範囲に収まっていても、それが将来の値上げを 前提にした額なのかどうかは、金額だけでは分かりません。長期修繕計画と 積立方式を見ないと判断できない、というのが正確なところです。
入力された修繕積立金を専有面積で割り、上の目安と照らします。管理は 15点満点で、目安の範囲に収まっていれば12.75点、下限を下回れば7.5点、 上回っていれば11.25点としています。
ただし建築延床面積は入力に取っていません。購入検討者がまず知らない 数字だからです。そのため20階未満は4区分の幅を包み込んで、170〜430円/㎡で 判定しています。幅を広く取るぶん判定は甘くなり、「明らかに低いか」しか 見ていません。
下限を下回った場合は、重大リスクとして別に表示します。この下限値は、 マンション管理計画の認定で「著しく低額でない特段の理由」が問われる線としても 使われている水準です。ただしガイドライン自身が、幅に収まっていないことを もって直ちに不適切とは限らないと断っています。だから大きくは減点せず、 確認を促す扱いにしています。
月々いくら積んでいるかが分かっても、いくら貯まっているかは別の話 です。積立金の残高、大規模修繕をいつ実施したか、滞納がどれくらいあるか、 管理を誰がしているか。どれも公的データからは取得できず、この診断には 含まれていません。
これらは重要事項調査報告書に書かれています。管理会社に発行を依頼する 書類で、検討の初期段階では手元にないことがほとんどです。購入を具体的に 考える段階になったら、仲介業者に「重要事項調査報告書を取り寄せてほしい」と 頼んでください。積立金の残高と、直近の大規模修繕の実施年。この二つが 分かるだけでも、月額の数字の意味がまるで変わります。
この記事の数字は、診断の採点にそのまま使っています。修繕積立金を入れて管理の点を見る