「築20年を超えると住宅ローン控除は使えない」というのは、いまは当てはまりません。築年数の要件は撤廃されていて、代わりに置かれたのが登記簿上の建築日付が1982年1月1日以後かという線です。
控除されるのは、その年の年末ローン残高の0.7%です。ただし残高そのものでは なく、区分ごとに決まった借入限度額との小さいほうに0.7%を掛けます。 中古住宅（既存住宅）の場合はこうなります。
| 住宅の区分 | 借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 3,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 10年 |
子育て世帯（19歳未満の扶養親族がいる世帯）と若者夫婦世帯では、 上の3つの区分に上乗せがあります。長期優良・低炭素とZEH水準は4,500万円、 省エネ基準適合は3,000万円。「その他の住宅」には上乗せがありません。
合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年の控除は受けられません。 出典は国土交通省の住宅ローン減税のページ（既存住宅・買取再販住宅）です。
宅地建物取引業者が一定の増改築をして売る買取再販住宅は、 別の表になります。長期優良・低炭素なら4,500万円（子育て世帯等は5,000万円） まで上がります。同じ中古でも、誰から買うかで限度額が変わります。
かつては「木造は築20年以内、マンションは築25年以内」という要件が ありました。令和4年度の税制改正でこれが撤廃され、代わりに登記簿上の 建築日付で判定するようになりました。1982年1月1日以後に建築された住宅なら、 築年数を問わず対象になります。
それより前に建築された住宅でも、現行の耐震基準を満たすことを証明できれば 対象になります。証明の方法は3つあり、どれか1つで足ります。
耐震基準適合証明書だけが道だと思われがちですが、既存住宅売買瑕疵保険に 加入できる物件であれば、その証明書でも通ります。物件によっては、 こちらのほうが現実的なことがあります。
紛らわしいのですが、耐震基準としての境目は1981年6月1日の 建築確認で、こちらとは日付も基準も別です。違いは 新耐震かどうかは築年では決まりませんに書きました。
床面積は50㎡以上が要件です。ここで見るのは登記事項証明書に表示されて いる床面積で、国税庁は判断基準をこう書いています。マンションの場合は、 階段や通路などの共用部分を含めず、登記事項証明書上の専有部分の床面積で 判断します。
この差が効きます。マンションの登記簿の面積は内法（壁の内側）で測る一方、 販売図面やチラシの専有面積は壁芯（壁の中心線）で書かれていることが多く、 登記簿の面積はそれより小さくなります。販売図面で52㎡でも、登記簿では 50㎡を割ることがあります。
50㎡前後の物件を検討しているなら、登記事項証明書を取り寄せて確かめて ください。この一手間で、控除の可否が変わります。
なお、床面積が40㎡以上50㎡未満でも対象になる区分がありますが、 取得の時期に条件が付いています。この診断では条件を確かめられないため、 50㎡未満は対象外として扱い、40㎡台の物件には可能性があることだけを 表示しています。
資金計画（PRO）では、各年の年末残高を計算し、限度額との小さいほうに 0.7%を掛けて合計します。ここで出るのは制度上の上限であって、 実際に戻ってくる金額ではありません。
控除は所得税から引くもので、引ききれない分は翌年の住民税から 一定の範囲で引かれます。どちらも納めている額が上限なので、 納税額が少ない年は控除枠を使い切れません。結果画面にも 「実際の控除額は、その年の所得税・住民税の額が上限になります」と 出しています。
区分が分からないときは「その他の住宅」で計算されます。省エネ基準適合 以上に当たるかどうかは書類がないと判定できず、こちらで推測すると 限度額が1,500万円変わってしまうためです。
仲介の担当者に、次の3つを頼んでください。登記事項証明書（建築日付と 床面積が両方載っています）、住宅性能評価書や省エネ性能を示す書類の有無、 そして1982年より前の物件なら、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件かどうか。
最後の1つは、加入できるかどうかを調べるのに検査が要ることがあります。 売買契約のあとに動き出すと間に合わないことがあるので、 申込みの段階で聞いておくのが確実です。控除が使えるかどうかで、 借入額の組み立てが変わります。
この記事の数字は、診断の採点にそのまま使っています。資金計画を試算する