中古マンションで築年数がはっきり効くのは、新耐震かどうかの線までです。それより後は、築20年と築30年の違いより、大規模修繕をしてきたか、これからの計画があるかの違いのほうが大きい。
新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物です。完成した年ではないので、 1981年から1983年ごろに完成したマンションは、築年だけでは分かりません（新耐震の記事）。
この診断は、築年しか分からないとき、1981年築までを旧耐震として扱います。確認の日付が分からない以上、安全なほうに倒しています。旧耐震なら、資産性の評価を 0.6倍にします（旧耐震のマンションの記事）。
住宅ローン控除と不動産取得税は、1982年1月1日以後に新築された住宅を、耐震基準に適合しているものとして扱います。それより前の家は、証明が要ります（住宅ローン控除の記事・不動産取得税の記事）。
この診断は、新耐震のマンションについて、築年で資産性の評価を少しだけ動かしています。
| 築年数（新耐震） | 資産性の評価 |
|---|---|
| 10年以下 | 0.08 加える |
| 11〜20年 | 0.03 加える |
| 21〜35年 | 0.03 引く |
| 36年以上 | 0.10 引く |
評価は0から1の値で、駅徒歩から出した値に足し引きします。旧耐震の0.6倍と比べると、新耐震の築年の差はずっと小さく置いています。
マンションの建物は、管理組合が計画的に修繕して保ちます。築30年でも外壁・屋上・給排水を計画どおり直してきた建物と、一度も手を入れていない築20年の建物では、これからかかるお金が逆転することがあります。
PRO の詳細診断は、管理の点を次のように動かします。
| 回答 | 管理の評価 |
|---|---|
| 大規模修繕を直近10年以内に実施 | 0.15 加える |
| 大規模修繕の実施は10年以上前 | 0.05 加える |
| 大規模修繕は未実施 | 0.15 引く |
| 長期修繕計画あり（30年以上） | 0.12 加える |
| 長期修繕計画あり（期間が短い・不明） | 0.04 加える |
| 長期修繕計画なし | 0.18 引く |
築15年を超えて大規模修繕が一度も行われていなければ、結果画面の「重大なリスク」に出します。長期修繕計画が無い場合も同じです。
重要事項説明書には、修繕積立金の規約の定めと既に積み立てられている額、維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容が書かれます（宅地建物取引業法施行規則第16条の2 第6号・第10号）。記録が「無い」と書かれているなら、それ自体が判断材料です。
積立金の額が目安の幅に入っているかは修繕積立金の記事に書きました。
長期修繕計画の写しと、これまでの大規模修繕の履歴を
見せてください。次の大規模修繕はいつですか。
築年数を聞くより、この質問のほうが多くのことが分かります。
この記事の数字は、診断の採点にそのまま使っています。築年を入れてマンションを診断する