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既存住宅売買瑕疵保険とは。中古住宅で入るのは買主ではなく事業者、検査は引渡しの前です

2026-11-01　/　長沢　銀河（宅地建物取引士）　運営者について

何の保険か

中古住宅を買ったあとで欠陥が見つかったときに、補修の費用などを払う保険です。引き受けるのは、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）です。国交省の案内に載っている保険法人は、次の5社です。

保険に入るには、建築士による検査に合格する必要があります。検査は、検査事業者か保険法人が現場で行います。つまり、この保険が付いている家は、少なくとも一度、保険法人の基準で建物を見られた家です。

出典：国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険について」（消費者の方へ）

対象は「構造」と「雨漏り」の2つだけ

保険が対象にするのは、住宅のうち次の2つの部分の欠陥です。

この2つは、新築住宅で売主が引渡しから10年の責任を負う部分（品確法95条）と同じ範囲です。中古住宅には品確法の10年がかからないので、そこを保険で補う形になっています。

特約を付けると、給排水管路や、給排水・電気・ガスの設備まで対象を広げられる商品もあります。水漏れや設備の故障まで備えたいなら、特約があるかどうかを確かめてください。

出典：住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅かし保険（個人間タイプ）」案内

出ないもの：劣化、災害、手入れ不足

保険が払うのは、設計や施工のミス（瑕疵）が原因の損害だけです。協会の案内は、自然災害、部材の劣化、長いあいだ定期的な手入れを怠ったことによる不具合などは対象にならないとしています。

中古住宅で「欠陥」と聞いて思い浮かべるものには、年数による劣化も入っています。同じ雨漏りでも、施工のミスが原因なら保険の対象になり、屋根材が古くなったことが原因なら対象になりません。どちらに当たるかは、事故が起きてから調べて決まることで、買う前に分かるものではありません。

地震・台風・浸水で壊れたものは、火災保険と地震保険の領分です。水災の補償を付けるかどうかは、浸水の深さで考えられます。浸水想定区域の家は買ってはいけないのかに書きました。

保険に入るのは、買主ではない

いちばん誤解されやすいところです。この保険は、事業者が買主に補修を保証し、その保証を保険で裏打ちする仕組みです。だから保険に入るのは事業者で、どの事業者が入るかは、売主が誰かで決まります。

個人間売買タイプは、売主が宅建業者だと使えません。業者が売主のときは、宅建業者販売タイプの対象です。

買主にできるのは、「既存住宅売買瑕疵保険を付けてほしい」と頼むことです。協会の案内も、保険法人に登録された検査事業者か仲介事業者に依頼するよう書いています。登録されている検査事業者は、住宅瑕疵担保責任保険協会の検索ページで探せます。

保険期間・保険金額・免責

3つの型で、選べる期間と金額が少しずつ違います。

払われるのは、どの型も同じ3つです。欠陥を直す費用（修補費用）、直す範囲や方法を決めるための調査費用、工事のあいだの仮住まいや転居の費用です。

出典：国土交通省「住宅瑕疵担保履行法 事業者の方へ」各保険商品の概要。期間と金額は商品によって異なります

宅建業者販売タイプの5年の商品には、始期から2年たってから補償が始まるものもある、と国交省は書いています。期間の長さだけで比べず、いつから補償されるかまで確かめてください。

保険期間と保険金額は、加入する事業者が申込みのときに選びます。協会の案内では、買主の希望を踏まえて選ぶとされています。5年がよい、1,000万円がよい、という希望があるなら、先に伝えておきます。

事業者がつぶれても、買主が直接請求できる

ふだんは、保険金は事業者に払われ、事業者が補修します。事業者が廃業や倒産で補修できないときは、買主が保険法人に直接請求できます。

保険の付いていない保証は、保証した会社がなくなれば、請求する相手がいなくなります。この保険の違いは、保証の後ろに国が指定した保険法人がいることです。

どんな家でも入れるわけではない

協会の案内では、対象は原則として1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた、いわゆる新耐震基準に適合する住宅です。それより前に建築確認を受けた住宅は、耐震基準適合証明書などを出すことで入れる場合がある、という扱いです。

境目は建築確認の日で、完成した日や登記の日付ではありません。築年だけでは決まらない理由は、新耐震かどうかは築何年で分かるかに書きました。

もう1つの関門が検査です。検査で劣化事象などが見つかったら、補修してから加入することになります。補修は引渡しの前に行うので、その費用を誰が持つかは、売主との話し合いになります。

住宅ローン控除の「築年の壁」を越える道になる

中古住宅の住宅ローン控除は、登記簿上の建築日付が1982年（昭和57年）1月1日以後なら、築年の要件を満たします。それより前の家は、耐震基準を満たすことの証明が要ります。国税庁が挙げる書類は3つで、どれか1つで足ります。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1211-3（令和8年4月1日現在法令等）

日付の線が2本あることに注意してください。控除の線は登記の建築日付で1982年 1月1日、保険の線は建築確認の日で1981年6月1日です。

1981年6月以降に建築確認を受け、その年のうちに建った家は、控除の上では「1982年より前」なので証明が要ります。一方、保険の上では新耐震なので、原則どおり入れる対象です。この時期の家では、瑕疵保険の付保証明書が、控除を使うための現実的な道になることがあります。

期限の向きも大事です。付保証明書は、取得の日より前2年以内に結ばれた保険契約のものでなければなりません。引渡しを受けてから入ろうとしても、控除の書類には使えません。控除の床面積・所得の条件と、この診断での計算は中古の住宅ローン控除は、1982年1月1日で分かれますに書きました。

個人が売主の中古で、とくに効く

個人の売主は、契約不適合責任を負わない、あるいは引渡しから3か月のように短く区切る、という特約で売ることができます（民法572条）。そういう契約だと、引渡しのあとで構造や雨漏りの欠陥が見つかっても、売主には直してもらえないことがあります。詳しくは中古戸建の契約不適合責任を読むに書きました。

個人間売買タイプの瑕疵保険は、この空白を埋めるものです。保証するのは売主ではなく、検査事業者か仲介事業者です。売主が責任を負わない契約でも、保険の期間中は、構造と雨漏りについての保証が残ります。

売主が宅建業者なら、宅建業法40条により、通知の期間を引渡しから2年以上とする特約を除いて、買主に不利な特約は無効です。業者には最低でも2年の責任があります。保険が付いていれば、業者がその責任を果たせなくなったときの備えになります。

建物状況調査とは別のもの

宅建業法の建物状況調査（インスペクション）と、瑕疵保険の検査は、どちらも建築士が建物を見ますが、目的が違います。

建物状況調査をしたからといって、保険に入れるわけではありません。何を見て何を見ないかはホームインスペクションの記事に書きました。

重要事項説明書のどこに書かれるか

宅建業法35条1項13号の「契約不適合責任の履行に関する措置」です。保証保険契約などの措置を講じるかどうかと、講じるならその概要が書かれます。「講じない」となっていれば、保険は付いていません。

ただし、重要事項説明は契約の直前です。そこで「講じない」と知っても、検査を入れて、補修して、加入する時間はもう残っていません。聞くのは申込みの前です。重要事項説明書のほかの項目は重要事項説明書のどこを見るかにまとめています。

費用：保険料は、戸建で5万円程度からとされている

保険料は保険法人が決めます。国交省の案内では、個人間売買タイプ（検査事業者保証型）について、戸建住宅で5万円程度からとされています。

検査の料金が保険料と別にかかるかどうか、検査で見つかった劣化の補修にいくらかかるかは、事業者と家の状態しだいです。公的な目安は見つからなかったので、この記事では金額を出しません。誰が払うかにも決まりはなく、売主と買主の話し合いで決めます。

いつ、誰に、何を聞くか

1. 売主が宅建業者か個人かを確かめる。販売図面の「取引態様」と売主の欄に書かれています。
2. 売主が業者なら、保険が付いているか、付いているなら保険期間と保険金額を聞く。
3. 売主が個人なら、仲介会社が保険法人の登録事業者か、検査事業者を紹介できるかを聞く。検査は売主の家に入って行うので、売主の了承も要ります。
4. 1981年5月31日以前に建築確認を受けた家なら、耐震基準適合証明書などが要る前提で、入れるかどうかを先に確かめる。
5. 住宅ローン控除に使うなら、引渡しの前に保険契約が結ばれる日程にする。

仲介の担当者には、たとえばこう聞きます。

この物件は、既存住宅売買瑕疵保険に入れますか。
入れるなら、検査はいつ、誰が行い、保険期間と保険金額はどうなりますか。

申込みの前に聞いておけば、検査と補修の日程を契約までに組み込めます。引渡しの直前に動き出すと、たいてい間に合いません。

この診断での扱い

無料の診断では聞いていません。PRO（契約前チェック）では、中古の戸建とマンションで「既存住宅売買瑕疵保険の付保」を聞き、付いていれば加点します。

付いていない、または分からないと答えた場合、点は引きません。新築では聞きません。中古住宅のための制度だからです。

あわせて、仲介会社への質問のリストに「既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件ですか」を入れています。答えが分からないままでも、この質問を持って行けば、申込みの前に確かめられます。

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